Неутешительные выводы для Россия

версия для печативерсия для печатиОтправить e-mailОтправить e-mail
Сегодня каждый четвертый россиянин.jpg

Неутешительные выводы Россия долгое время была, есть и, не хотелось бы сказать, будет страной съемных квартир. Все попытки предшествующих правителей расселить своих подданных сначала в отдельные землянки, затем в отдельные "хрущобы", с плавным переходом в многоэтажные панели и, наконец, к прожекту "Каждой семье отдельную квартиру к 2000 году" - закончились полным провалом. Сейчас страна штурмует новые высоты в соответствии с нацпроектом "Доступное жилье". И хочется верить... Но пока многим приходится арендовать жилье.

Сомнительные достижения

Сегодня каждый четвертый россиянин из-за невозможности купить жилье вынужден снимать квартиру. И по этому показателю Россия вместе с Чехией занимает первое место в Восточной Европе. Например, в Румынии квартиру снимает каждый пятый, в Венгрии - каждый десятый, а в Польше - только 7% взрослого населения.

Кроме того, в среднем площадь арендуемого жилья в России также самая маленькая. Почти половина опрошенных в РФ ответила, что живет в квартире площадью не более 50 кв.м. В Венгрии 48% респондентов ответили, что живут на площади 50-75 кв.м. Близкие к этому показатели в Чехии и Польше. А самый высокий показатель проживающих на площади более 100 кв.м. - в Польше (27%). Для сравнения, в России на площади больше 100 кв.м. проживает менее 5% населения.

Тем не менее, по стоимости аренды жилья Москва занимает ведущее место в мире. При этом, необходимо учитывать, что средняя продолжительность проживания в арендуемой квартире составляет 3-4 года. А затем возникают расходы на поиск новой квартиры, переезд, минимальный косметический ремонт и прочее. Ведь состояние "жилья внаем" зачастую оставляет желать лучшего.

Лидерство по аренде жилья - не единственное наше "достижение". Опрос утверждает, что чуть ли не каждый третий (27%) россиянин вынужден жить вместе с родителями.

Среди всех стран, попавших в исследование, это самый высокий показатель: для сравнения, в Венгрии с родителями живут 18%, в Румынии - 19%.

И речь идет не только о молодежи. Собственного угла нет даже у многих пенсионеров! Так, 9% россиян в возрасте 50-65 лет приходится делить крышу над головой со своими престарелыми мамами и папами. В целом же такого количества людей, проживающих вместе с родителями, нет ни в одной восточноевропейской стране.

Председатель экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Иван Грачев констатировал следующие факты: "Только 3% москвичей могут купить новое жилье, вынув деньги из кармана. 10% в состоянии внести 30%-ный ипотечный взнос. 10% получают бесплатное жилье. А 30% не нуждаются в улучшении жилищных условий. То есть 45-50% горожан остаются без всякой надежды, пока у нас не развита социальная ипотека и социальный найм".

Решение проблемы лежит на поверхности. Для того чтобы всем хватало, нужно строить. И строить очень много. По мнению Ивана Грачева, для решения жилищных проблем в стране необходимо ежегодно строить 10 млн кв.м жилья.

Москва не резиновая


А пока объемы строительства не достигли нужного уровня, прослеживается тенденция постепенного переселения москвичей за пределы города.

"Москва - очень богатый город, а москвичи бедны. На Западе в расчет имущества человека входит стоимость его жилья. У нас - нет. А в Москве около 300 тысяч квартир стоят $1 млн и выше. Это около миллиона "миллионеров". По сути - нищих. Через несколько лет, когда за ЖКХ надо будет платить полностью и ужесточится налоговая политика, все эти люди будут массово выселяться из столицы. Законы сделаны так, чтобы вышвырнуть москвича из его квартиры", - таково мнение И. Грачева, которое разделяют и другие эксперты. По их прогнозам, стоимость жилья в Москве к 2010 г. достигнет $10 тысяч за кв. м. Купить квартиру в черте города смогут только очень богатые люди. Даже средний класс вынужден будет селиться за пределами МКАД. И не в престижной близости к столице, а в спешно возводимых и расширяемых городах-спутниках. Те же "бедные", кто получит к тому времени бесплатное муниципальное жилье, не выдержат роста цен на услуги по его обслуживанию и содержанию в черте города.

Но люди отстаивают свое право жить и работать в столице. В результате на рынке появился новый продукт - групповая аренда. Суть ее в следующем. Семейные пары, которые не могут позволить себе снимать однокомнатную квартиру за $1 тысячу при совокупном доходе $1,5-2 тысячи, снимают двух- или трехкомнатную квартиру совместно с другой семейной парой. В итоге, бремя арендной платы переносится гораздо легче. В данном случае срабатывает простой и всем понятный принцип: лучше снимать неплохую двухкомнатную квартиру ближе к центру вчетвером за $1,5 тысячи, чем вдвоем за $1 тысячу при этом плохую и на окраине.

Средняя стоимость найма однокомнатной квартиры эконом-класса в Москве составляет $800 в месяц, двухкомнатной - $950 в месяц, трехкомнатной - $1150.

По найму или взаймы

По мере того, как ипотечное кредитование становилось в России более доступным, вопрос: "Что же выгоднее - аренда или ипотека?" - волновал умы все большего числа наших соотечественников.

Основной довод в пользу ипотеки выглядит очень убедительно. В течение определенного времени заемщик может получить в собственность квартиру, обремененную залогом. В этой квартире он может проживать, зарегистрироваться сам и зарегистрировать членов своей семьи. Здесь можно делать ремонт, заводить и держать животных. Ко всему, собственник защищен от решений арендодателя об увеличении платы, срочном переезде, срочном ремонте и т.п.

Да, ежемесячные платежи в данном случае почти в два раза превышают аналогичные платежи за арендованные квадратные метры жилой площади, но при ипотеке человек получает дополнительный актив, стоимость которого постоянно увеличивается. Поэтому платежи по ипотеке можно рассматривать не как расход (по сравнению с арендой), а как постепенное приобретение собственной недвижимости. Причем недвижимости качественной и постоянно растущей в цене.

К тому же, сумма платежей по ипотеке, в отличие от арендной ставки, не возрастает со временем. Процентная ставка остается фиксированной на весь срок кредитования. При получении кредитных средств на расчетный счет, заемщик получает на руки график погашения кредита, где помесячно, на весь период кредитования расписаны равные платежи, с учетом процентов за пользование кредитом и выплаты основного долга. Такие платежи называются аннуитетными. Эта схема дает заемщику возможность планировать свои финансовые расходы на несколько лет вперед. И дает некую уверенность в завтрашнем дне. Во всяком случае, можно делать какие-то прогнозы и хотя бы ориентировочно определять возможные проблемы в будущем.

Все бы хорошо, однако ипотека - это прежде всего финансовый инструмент. А финансы, как известно, периодически "поют романсы". Стоимость ипотечного продукта определяется такими факторами, как инфляция, структура формирования фондов банка, уровень риска и конкуренция на рынке.

Кризис на рынке ипотечного кредитования в США привел к резкому удорожанию кредитных ресурсов на внешних рынках, что вынудило многие российские банки отменить ряд крупных сделок по секьюритизации своих ипотечных портфелей на Западе и практически отказаться от получения кредитов за рубежом.

Вследствие этих факторов большинство российских банков вынуждены были значительно ужесточить свою кредитную политику, полностью свернуть ипотечные программы без подтверждения доходов и отменить около 70% программ без первоначального взноса.

А реалии нашей жизни таковы, что приличная однокомнатная квартира на окраине Москвы стоит около $150 тысяч. По оценке экспертов, для покупки такого жилья понадобится кредит на срок до 20 лет. При ставке 9,5% годовых минимальный доход заемщика должен составлять $2,8 тысяч.

На первый взгляд может показаться, что банки в данном случае завышают свои требования. Но это не так. В данном случае банк выступает, как ни странно, заботливым партнером, который заблаговременно предостерегает незадачливого заемщика от возможных проблем в будущем. С точки зрения банка-кредитора, прожиточный минимум одного члена семьи должен составлять около 5,7 тысячи - 6 тысяч рублей.

Необходимо отметить, что доход может быть совокупным. Многие банки готовы учитывать доходы до четырех созаемщиков, которые могут быть как родственниками, так и друзьями. Следовательно, минимальный доход можно разделить на четыре и соответственно основная цель - получение ипотечного кредита - станет более достижимой.

В значительной степени облегчает жизнь потенциальному заемщику и наличие первоначального взноса.

Тем не менее, человек (или семья) с доходом меньше трех тысяч долларов без накоплений не сможет в настоящее время приобрести квартиру по ипотеке. Тем, у кого доход ниже, ничего не остается, как жить в арендуемой квартире, отложив мечту о собственном жилье на будущее.

Инвестиции в кредит

Полтора года назад цены на недвижимость росли очень бойко, арендные ставки по динамике роста отставали от них примерно в четыре раза. Из-за этого приобретать квартиру исключительно для того, чтобы в дальнейшем сдавать ее в аренду, было не слишком выгодно: период окупаемости инвестиций составлял порядка 20 лет.

Сейчас ситуация кардинально изменилась. Цены на аренду таковы, что аналогичная квартира в случае сдачи ее в аренду окупится в два раза быстрее.

"Наиболее заметный скачок цен на аренду жилья наблюдался в сегменте экономкласса, где за полгода ставки на однокомнатные квартиры выросли примерно на 15-16%, - утверждает руководитель департамента городской недвижимости HomeHunter Татьяна Вакуленко.- Причем прирост цен на двух- и трехкомнатные квартиры составил порядка 20-25%. В категории жилья de luxe и бизнес-класса наблюдалась более умеренная динамика - на уровне 1,5-2% в месяц. Таким образом, за полгода такие квартиры подорожали в среднем на 8-12% в зависимости от количества комнат и расположения".

Ставки продолжили рост и в 2008 г. По итогам января арендные ставки в среднем по Москве выросли на 1,2%. При этом стоимость найма квартир экономкласса увеличилась на 1,5% (до $1,2 тысячи в месяц), бизнес- и элитного сегментов - примерно на 1% (до $2723 и $10,5 тысячи - $11 тысяч в месяц соответственно)".

Недоимки будут взимать

Если у вас в собственности больше одной квартиры - ждите приглашения на беседу в налоговую службу. Если же вы ее сдаете, беседа почти неизбежна - вас в свою очередь уже наверняка "сдал" участковый.

Уведомления с требованием уплатить налог с дохода от сдачи недвижимости в аренду сейчас идут по почте из региональных управлений и налоговых инспекций по всей России. Более 80 тысяч граждан их уже получили, более 30 тысяч из них пришли в налоговую инспекцию с "повинной" - с дополнительными декларациями с указанием доходов от сдачи квартиры. Во всяком случае, такова версия Федеральной налоговой службы (ФНС).

По данным "Интерфакса", на 1 августа 2007 г. ФНС выявила 258 тысяч россиян, сдающих в аренду жилье. Из них лишь 26,4 тысячи граждан без напоминаний и уведомлений задекларировали свои доходы и уплатили налог в установленный срок. Но, скорее всего, федеральные налоговики явно недосчитали: по данным информационно-аналитического агентства RWAY, только в Москве сдается в аренду порядка 250 тысяч квартир.

Пока у налоговиков нет эффективных инструментов для предъявления формальных претензий к арендодателям. Юридическое доказательство факта аренды, а также конкретных сумм доходов - крайне сложное и затратное мероприятие. Кроме того, у ФНС нет законных оснований для определения доходов арендодателей на основе каких-либо аналогий или средних рыночных цен. В связи с этим тотальный контроль доходов арендодателей пока невозможен. Но вода камень точит... С другой стороны, можно ведь пойти самым простым и известным путем: провести несколько показательных процессов против злостных неплательщиков, приложив все мыслимые усилия для доказательства факта получения доходов от аренды. Откуда информация? У налоговиков свои источники.

Один из самых простых способов выявления налоговых недоимок - это использование информации агентств недвижимости, которые специализируются на аренде жилья. А как же коммерческая тайна? Но ФНС - некоммерческая организация. К тому же в Налоговом кодексе упоминается право налоговых органов истребовать информацию о налогоплательщиках. А еще у ФНС есть право на выездные налоговые проверки, в ходе которых можно доказать сам факт аренды, а величина полученного дохода может быть установлена в ходе судебного спора с арендодателем.

Ну и наконец, самый эффективный способ - бдительные соседи, которые и днем, и ночью пекутся о полноте государственной казны.

Если вина владельца квартиры в уклонении от уплаты налогов на доход от сдаваемой в аренду квартиры будет доказана, то ему придется заплатить 13% от дохода квартиры, пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ (которая в настоящее время составляет 10,5% годовых) за каждый день доказанной аренды и штраф от 20 тысяч до 40 тысяч рублей.

По мнению юристов, если обе стороны не подтвердят факт сдачи в аренду, то доказать вину владельца жилья будет достаточно сложно. Но в этом случае все штрафные санкции лягут на плечи квартиросъемщика, которого могут обвинить в получении выгоды. Сумма штрафных санкций получается слишком значительной, чтобы квартиросъемщик стал покрывать владельца. При расчетах подоходного налога, скорее всего, будет учитываться среднерыночная стоимость аренды.

Это, естественно, приведет к повышению арендных ставок. По оценкам экспертов, цены вырастут на 15-20%, так как владельцам квартир придется компенсировать не только налог в 13%, но и потраченное на оформление бумаг время. Ведь им придется пройти очень непростую процедуру декларирования доходов в налоговой. Те же граждане, которые не захотят иметь дело с налоговыми органами, также поднимут цены - из-за возросших рисков.

В первую очередь рост цен коснется сегмента дешевого жилья, где доля "черных" сделок в отличие от остальных сегментов достаточно высока. К примеру, в эконом-классе "по-белому" сдаются не более 20% квартир, в сегменте бизнес-класса уже около половины, а при аренде элитного жилья этот процент достигает 75-80%.

Вот здесь уже появляется необходимость задуматься об оптимизации налогообложения. При сдаче в аренду дорогого жилья владельцы, чтобы упростить этот процесс, нередко становятся частными предпринимателями. Оформив ПБОЮЛ, владелец квартиры получает возможность применять упрощенную систему налогообложения - 6% с дохода. Таким же путем могут пойти и владельцы сдаваемых квартир в других сегментах. Однако сама эта процедура также трудоемка, хотя и недорога: официальная ее стоимость - 600 рублей, частные фирмы сделают это за 3 тысячи рублей, добавив в качестве опции изготовление печати.

Понятно, что ради сдачи дешевой "однушки" или тем более комнаты никто заморачиваться с оформлением ПБОЮЛ не будет. К тому же ваш адрес, забитый при регистрации во все мыслимые чиновничьи реестры и базы данных, останется там на всю оставшуюся жизнь. Почему? Потому что стать ПБОЮЛ несложно, а вот прекратить деятельность в этом качестве - непросто. Себе дороже будет.

Кроме того, стоит также учесть, что по имеющейся в Москве практике после заявки на оформление ПБОЮЛ можно смело ожидать визита участкового и налоговиков. И если квартира уже сдана, то штрафов и пени не избежать. Дешевле получится налог заплатить.

С риэлтором или без

Практика показывает, что снимать или сдавать в аренду квартиру приходится при участии риэлтора. Посредник поможет сэкономить время, силы, а может быть, и деньги.

Обязанности риэлтора определяются договором на оказание услуг. В типовом договоре на оказание услуг набор этих услуг минимален: поиск квартиры, исходя из заданных клиентом параметров, и организация ее просмотра. В данном случае клиенты платят деньги прежде всего за доступ к агентским базам и возможность сэкономить время, которое пришлось бы потратить на самостоятельный обзвон арендодателей. Если вы хотите внести свои коррективы, то лучше заранее прочесть договор, вписать важные моменты или вычеркнуть лишнее.

Что касается договора найма, агент по недвижимости чаще всего следит лишь за тем, чтобы в стандартном договоре найма были прописаны основные пункты: срок договора, данные правоустанавливающего документа на жилое помещение, порядок расчетов, месячная стоимость найма, условия ее повышения в течение срока действия договора.

В этот договор, по вашему настоянию, можно вписать дополнительные условия. Все, конечно, предусмотреть невозможно, но в числе основных можно выделить следующие условия:

- количество лиц, имеющих право на совместное с вами проживание;
- порядок посещения квартиры ее владельцем;
- проживание животных;
- проведение ремонта и возмещение затрат на него;
- вывоз и привоз мебели;
- курение в помещении;
- оплата счетов;
- ответственность за порчу и недостатки имущества;
- количество гостей, которые могут находиться в квартире в дневное и ночное время.

Снимать или сдавать квартиру можно попробовать и самостоятельно. Но прямые объявления квартиросъемщиков или арендодателей встречаются в СМИ крайне редко. Система построена таким образом, что эти объявления мгновенно попадают в базы данных риэлторов.

Из всего вышесказанного можно сделать следующие выводы:

-арендные ставки продолжают расти - по мнению экспертов они поднимутся на 20-30%;
-все большей популярностью у арендаторов пользуется ближайшее Подмосковье, поэтому и там цены потихоньку подтягиваются к московским;
-часть квартиросъемщиков, предпочитавших ранее арендовать квартиры в сегменте бизнес-класса, перемещается в эконом-класс;
-в сегменте эконом-класса жильцы из соображений экономии стали снимать жилье в складчину, и эта тенденция укрепится в 2008 году;
-упорство налоговиков сделает свое дело - арендаторы учтут в ставках свои риски и налоги, которые им, скорее всего, все-таки придется платить;
-на рынок аренды одновременно оказывают влияние сразу несколько факторов, способных вызвать повышение или снижение стоимости аренды жилья, - сезон, туризм, месторасположение, комфорт, проблемы на рынке ипотеки и конкуренция.

А дальше поживем - увидим...

Владимир Романов, PRO Недвижимость